是什么支撑了福州魔幻的房价?

2020-05-25 16:49:28 976







本文作者:买手吴
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评判一个城市的房价水平,不能简单的看排行榜或者大体的数据报告。

在对各个国家、城市进行研判的时候,经常会被一些数据吓到:这个城市的房价怎么会这么离谱?然而对城市深度展开分析后,其实房价的背后都有一定的逻辑或是真相

比如,在中国的城市房价排行榜上,经常看到一个省会城市,经济数据不行,人口数据不行,人均GDP也普通,但是房价却盘踞在全国前十。

这个城市就是福州!

福州的房价凭什么这么高?或者说,福州的房价真的高吗?


01

全国城市房价前十排名上有三个异类,除了厦门、三亚、福州之外,其余城市均为GDP万亿俱乐部城市。

厦门、三亚非常特殊,两者都是“梦想之城”:在厦门拥有一套房是所有闽南人一生的梦想,在三亚拥有一套房是所有东北人的梦想。

而福州,凭什么屹立在房价前十?这是一个榜单上让人摸不着头脑的城市。

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福州11月均价26590元/平方,位列全国第9。高于它的除了占尽地利的三亚、厦门,就是北上广深和南京、杭州。从杭州开始,房价以2开头,在这个阵营里,一共有8个城市,分别是杭州、福州、天津、苏州、珠海、青岛、温州、宁波。

然而,2019年前三季度GDP总值,福州以5354.7亿位列全国第27名。对比房价同在2字头的杭州、天津、苏州、珠海、青岛、温州、宁波,2w房价阵营里,福州仅高于珠海、温州,位列倒三。房价却在2w房价阵营里位列第二,比天津、苏州这两个GDP万亿俱乐部的城市还要高上许多。

生产总值远离头部城市,房价却遥遥领先。这么一看,福州的房价真的很高,高得有点没道理!

但是,只看这些就了解了福州吗?


02

对城市横向对比,会发现福州的城区其实非常小。福州是典型的河口盆地,周围被群山围绕,八山一水一分田”。

根据今年年初国家住建部发布的统计数据(单位:平方公里),在2017年末,福州市区面积2444,建成区面积为290.82。看城市发展,建成区面积这一指标更具代表性。杭州的建成区面积为591.08,天津的建成区面积为1087.57,而苏州则是473.33。

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对比房价榜单上的第8-11名,福州的市区面积和建成区面积都ZUI小,市区面积不及杭州的三分之一,建成区面积不及杭州的二分之一。也就意味着,市区内实际成片开建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域ZUI小。

换个角度来说,福州的房价如果是半径25公里内的房价,而其它城市就可能是半径50公里内的房价。

这么看来,福州看上去高的房价就有道理了。

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福州11月全市各区县房价
再来看看这些城市的核心区房价:

杭州:下城区63575元/平方
          上城区54386元/平方
          滨江区48050元/平方
福州:鼓楼区34564元/平方
天津:和平区54500元/平方
          南开区42247元/平方
苏州:工业园区36386元/平方
青岛:崂山区37312元/平方

榜单上房价相邻的几个城市,作为福州核心的鼓楼区房价比起其它城市主城区的房价都要更低!

也就是说,如果其它城市的均价不是被面积所分摊了,房价比福州要高很多!


03

再来看人口

从密度上看,横向对比杭州、福州、天津、苏州的城区常住人口和建成面积计算的人口密度,杭州是每平方公里14499人,福州是12001人,天津是14340人,苏州是11747人,相差不太大。

那是否意味着购买需求也相差不大呢?

如果仅从刚需、刚改的实际需求上看应该差别不大。但对于一个家庭买多套房的需求上看,“给孩子留一套房”的人群,在福州的占比可能多很多

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福建人能生是全国出了名的。在东南沿海省份,福建省的13.2的人口出生率,远高于浙江的11.02和江苏的9.32几乎两倍于天津的6.67

而在福建省内,出生率ZUI高的也是福州,2018年福州市出生率为15.51‰,而杭州出生率为12.4,苏州为9.82,天津为6.67‰。在出生率这一项上,福州以碾压之势凌驾于其它城市。(数据来源于各地统计年鉴)

虽然在现在的全国人才大战上,福州相对于其它三个城市较弱,但福州地区人口的自然增长率却高于其它城市,不靠外来人口,仅福建本地人就对房产的后续有足够支撑力。


04

福州的经济不行?

如果单从城市经济总量上看,福州的经济状况有点拿不出手。

2018年福州的GDP总值7856.81亿(第四次经济普查后增加200亿,也就是超过8000亿),距离万亿还很远,比起杭州的13509亿元、天津的18809.64亿元、苏州的18597.47亿元相差甚远。

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以上数据来源于百度百科
从人均GDP上来看,杭州2018年人均GDP14万元人民币,苏州16.2万元,天津12万元元,而福州仅为10.2万元。

无论是从经济总量还是人均产值上看,福州的购买力应该不行啊?

不过,福建可不是普通的省份。

曾经的福建底子薄,山多缺地,交通不便。在50年前的1970年左右,福建的GDP在全国30个省份地区中,仅排名24,倒数第6。同时期的浙江排名第11,而江苏则已排名第三。

再后来由于台海战略,在80-90年代,福建的发展受到极大制约,发展速度远不如其它沿海省份。直到今日,奋起直追的福建在全国各省排名也就在第10名左右。这都是福建整体GDP总量不算高的原因。

但是,改革开放至今,福建省的GDP增长了540倍,遥遥领先全国。

特别就这几年来看,全国GDP增速都已放缓,而福建2018年依然保持了8.3%的GDP增长速度这个增长率在全国也仅次于贵州、江西、云南、西藏这几个后发展省份,远高于浙江的7.1%、江苏的6.7%,更是秒杀天津的3.6%。

作为省会的福州,2018年GDP增长率为8.5%,高于全省平均水平。在前几天的地方两会上公布数据,2019年福州市地区生产总值突破9200亿元,增长8.6%。

而福建的民营经济更是活跃,民营经济在GDP中的占比为67.2%,全国排名第二。在这一数值上,浙江为65.2%,江苏为55.4%,天津仅为48%。

民营经济活跃,代表地区经济发展更有活力。身在福州的人可能感觉福州不太好创业,其原因可能就是福建的老板太多了,在福州的市场竞争更加激烈。

所以不要相信福州人告诉你的福州经济不行。其实,福州的经济,还行!


05

是谁在支撑着福州的房价?

虽然福州的人均GDP只有10.2万,但是福建人是“可怕的福建人”。

福建盛产“老板”。看似没有非常亮眼产业的福州,实际上却“藏富于民”。比如出名的闽系房地产商,比如满中国满世界做生意的福清人,比如做纺织业、钢材业的长乐人,比如造船海运、全国打隧道的平潭人,比如全国做建筑业的连江、永泰人等等。

这些“老板”有很大的比例是在全国或全世界开公司,因此并不在福建省贡献GDP,而回乡买房,则是福建的传统习俗。

福州毕竟是福建省会,其医疗、教育等公共配套依然吸附着全省的购房需求,而福州的周边更有大名鼎鼎的闽南系、莆田系商人。可以说福建省本地经济一般,但真不敢说福建人没钱。

另外,福建是著名侨乡,据不完全统计在海外的福建华侨、华人将近有1500万人,差不多接近一半的福建省人口总量!唯一能与福建媲美的只有广东,但就比例来讲,福建遥遥领先。

这些在海外经商的华人华侨,掌握着巨大的财富。比如在新加坡、马来西亚、菲律宾等国家,华人掌握了70%以上的国家经济,这些华人里很大一部分祖籍福建。

“可怕的福建人们”,不仅回乡盖房子,还要在城区买上一套;不仅给自己买,还给孩子买!

这就是为什么福州房价高,而厦门房价更高的原因了。

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建设中的福州三江口效果图

再则,根据国家统计局的数据,福州自2002年到2018年这20年间,房地产开发企业住宅竣工房屋面积总计为5260.44万平方米。到2018年末福州常住人口为774万,城镇化率为71.6%。也就是说这20年福州城镇人均商品房住宅面积只有9.49㎡。

那么全国平均水平是多少?
 
2019年7月31日,国家统计局公布数据:中国城镇人均住房建筑面积达到39㎡。仅论商品房的话,全国商品房住宅人均面积约15㎡。
 
福州城镇人均商品房住宅面积远低于全国水平!

横向对比,杭州人均商品房住宅面积为17.52,天津为20.23福州再度远远落后,具有极大的上升空间!

这么看来,福州人的房子买的还不够啊!


小结:

福州的房价仅从数据统计上来看,排在全国第九,但结合地域的实际情况去对比,实际上应比排名要低5个身位左右,算是合理水平,可能出乎很多人意料。

家的感觉是世界上ZUI难戒掉的东西,房子也成为了ZUI沉重的负担。房价有多少泡沫没有绝对值,只有在对比之下才有相对的价值高低。

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