买房的第四次机会真的来了么?

2020-05-25 16:56:03 940



这两天,本该受疫情影响的房地产市场,并不平静。


01

2020年的房地产市场如此不同?

2月16日,恒大线上发布会公布,恒大的网上购房启动3天时间,认购47540套房,总值580亿。按目前的趋势来看,预计未来几天,恒大网上认购套数可能会超10万套,认购房屋总价值会超过1000亿!

虽然这个数字有多少水份很值得讨论,但不管怎么说这都算是一个破天荒的数字,甚至可以说是地产界的一个里程碑事件!从地产界来看,这算是真正开辟了一个网上卖房的先河;而从整个行业上看,则意味着当下的购房需求已经被压缩太久,极待爆发。

再来看看土地市场:

“2月14日,三幅位于海淀和昌平的地块竞拍火热,ZUI终成交金额达到196.8亿元。三天前,北京的另外三幅地块卖出了80亿元。当下除了北京外,全国各大城市也掀起了土拍热浪,其中温州的一幅土地竞拍9个小时、叫价400多轮才分出胜负。”
---- 界面新闻

此前还说今年已有近百家房企破产倒闭,现才刚进入二月份各大房企却已经在抢地了?

实际上,此前多个一线房企的研究报告都给出了2020年房产市场处于良好的行业周期的结论,大家此时开始凶猛抢地并不值得太过于意外。

另外,近些天有一条微博被地产界的从业人员大肆转发:

“自2000年以来,有三次绝佳的买房机会:第一次机会是2003年,非典期间,当时我在北京,大家都呆在家里不敢出去,北京市政府为了鼓励大家买房,首付降到了一成,当时南二环内的龙潭湖旁有个小区,主打小户型,40平米左右一居,单件5000元左右,只需要付2万元即可搞定;第二次机会是2008年,美国次贷危机导致,当时我也在北京,房子卖不动了,临近北京CBD的双井有个小区,单价只有1.3万元左右,随着四万亿刺激政策,房价开始反转;第三次机会是2015年,我在广州,广州珠江新城对面的“豪宅”—珠江帝景,价格3万左右,番禺广场附近的小区不到一万元,随着去库存政策,房价开启了翻倍模式。下一次机会在哪里?就是现在,别问我为什么!”

从周期上看,中国的地产此前经历了三次的起伏,而现在到了第四个周期,按此看来,所谓的“买房的第四次机会”非常有道理。而这第四个周期,会不会真的得到兑现?


02

2020年本就是购房需求挤压释放的一年。

很多只会跟风的地产人把2003年非典时期与当下相比,认为今年就是2003年的翻版,这个观念非常牵强。2003年刚是中国房产市场的起步阶段,而2020年则已经到了需求与价格在博弈的时候,完全不是一个情况。

不过对于房产周期来说,2020年确实处在房产周期的一个上行波段。国内的房地产与国外有许多不同,一是土地市场,二是宏观调控。

中国的宏观调控比起很多国家只能靠利率和税收来调控要有效得多,也见效的快。而宏观调控就是在过热的时候踩个刹车,在缓和下来后再释放给市场经济。而在18和19两年的成功调控之后,2019年很多城市都已放松限购。

而在2020年,限购再度放松的可能性本来就很大,何况在今年疫情影响经济的情况下,各方均判断房地产这个“夜壶”将被重新启用,诸多对地产利好的政策将陆续出台,比如更大幅度的放松甚至取消限购,比如房贷利率的调整等等。

限购两年,把众多的购房需求都极度压缩了。2020年春节本是开始释放需求的一个集中时期,然而遇疫情再度被压缩。这就是为什么恒大的网络售房能够一举成功的重要原因:庞大而极待释放的购房需求摆在那里。

2020年房产上升周期无疑是到了,只是ZUI终会不会按这个周期去走,关键就看疫情对购房者会有什么影响!


03

疫情对房地产市场会有什么影响?

第一,整体经济会受很大影响,很多企业在寒冬里煎熬,也有一部分就这么撑不下去。受影响ZUIZUI难熬的是老板们,特别是传统行业的老板们。

但是对于普通的居民来说,几个月时间对积蓄和收入影响并不大,特别还有一些做微商的在这段时间里有不错的收入,甚至大发了一笔。

此消彼涨,虽然总体来说发财的人群没有收入受损的那么多,但实际受影响的购房者并不会对整体地产市场有多么大的影响。

第二、购房需求更被显现。在全民隔离之下,许多无房者更意识到拥有自己的房子是多么重要,而很多家庭也对住房的改善有了需求。

第三、房地产会有一波打折潮,本来计划在农历新年本应到来的销售旺季的房地产业在疫情的重挫下极需要资金的回笼,那么像恒大这样打折促销的公司就会很多,而其它公司很可能也会一应跟上。

而在二手房市场,一些严重受疫情影响的人群,也会加大对手上房产的抛售,一些特别优惠的房产在接下来的时间里会频繁出现。

买方有需求,卖方有压力,所以2020年依然会是地产购房潮翻腾的一年。

购房潮是一回事,那么是否是ZUI好的购房时机呢,这得看今后三五年房地产还是否会涨?


04

是否会涨,地域分化很严重。

今后的房子一定不会像前二十年那样普涨了买房不再是随便买都对的时代,相对要比以前更多的清醒头脑。

判断哪些城市会不会涨,主要就看三个方面,一是人口,二是经济,三是供应量。

看似很难判断?其实人口和经济很大程度上是结合在一起的,经济向好的城市人口才会增加。所以只要看人口就行了!

供应量则是一道算术题,普通人根本无法准确的获知市场数据进而去判断,那么如何简单的去判断供应量情况呢?

ZUI简单的方法是让大地产商帮我们判断:当土地拍卖有越多的地产商参与竞买,ZUI终成交价又远高于起拍价时,说明地产商对土地储备的渴望;而土拍较为冷淡时,则说明地产商对购买需求缺乏信心。

再说回人口,接下来的几年中国将进入大城市化的进程,珠三角湾区、长三角湾区、以及各个省会城市基本都会保持人口涌入,只不过每个城市的涌入速度的区别,所以这些城市的房产仍具有不错的上涨空间。

而其它城市,如果是后发展型城市,如果落地了大型产业,GPD有望飞速发展,这样的城市也非常具有投资价值。而如果所在的城市GDP增长变缓,人口不见增加,那么基本只适合刚需人群。

这也是为什么这两年一些东南亚国家的海外房产投资火热的原因:不错的GPD增长率,同时伴有快速增长的城市人群,非常符合了房产投资的两大判断因素。

讲到这里,其实这篇要回答的问题:买房的第四次机会真的来了么?我的答案是:选好有潜力的城市,购房依然有保值增值的空间。

05

如何选房?

选房只三个原则,第一,地段,第二,地段,第三,地段。当然这句话像是老生常谈。那么说点新鲜的干货:是选择老城区还是新城区?

你所在的城市,老城区如果还有很多新楼盘的选择,那么说明你所在的城市里用地并未饱和,老新城区还有很大的发展空间,那么新城区的推进可能会很慢,优先还是选择老城区。

在老城区里,选择学区房、商业中心片区、地铁沿线,一定不会错。

如果老城区如果已经没有什么土地可供开发,表现出来的是老城区没有几个新楼盘在售,那么基本可说明你所在的城市,老城区已经没空间容纳下更快的城市发展,下一阶段将重点发展新城区,那么投资新城区可能会获利更多,并且在新城区的居住可能会更舒适。

城区会往哪里发展,基本可以从每个城市的规划中看出许多,如果你足够认真做功课,发现城市未来五年的发展重点没什么问题。

但很多人都会对刚开始发展的新城区心存怀疑:这么偏僻,啥都没有的地方能买吗?

一个城区从初始到成熟,十年时间都不算长,越是在初期价格低的时候入手,未来的升值潜力更高。只要搞清楚在新城区的中心是哪里,哪里规划了好的学校、医院、地铁站或是重点政府机构,在那附近入手基本就不会买错。

确定好了地段,接下来选择楼盘、选择户型其实并不难:尽量挑口碑好的大楼盘,尽量挑通透的户型,再在一些细节上问问有经验的朋友即可。大部分情况下,同一地段楼盘的优劣已经从价格上区分开来了,根据自己的预算去接受便可。

所以,2020年,你买哪里?


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