柬埔寨炒房,谁来当接盘侠?

2019-07-23 15:51:15 867

“接盘侠”是个负面的形容词,比喻在价格上升到ZUI高,且无力再上升的时候,购买或接手的人,也就是接力棒接到ZUI后一棒倒霉的投资者。

我们在柬埔寨买房,未来会不会有接盘侠?谁来当接盘侠?半数以上的客户都会问我这个问题。


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柬埔寨房产


这个话题,可以分为几个小问题来聊:


01  

柬埔寨房产,我会不会变成接盘侠?


目前这一点还不需要担心,至少有三点可以保证目前柬埔寨的房产需求在良好的上涨期:


第一、整个柬埔寨土地持续上涨。

就像国内土拍只要出现地王,基本意味着该区域的房价半年左右必涨。今年柬埔寨土地价格依然持续走高。

我在上一篇文章里还犯了一个小错误,写到金边BKK1的土地价格在6000美元一平,其实这个是印象中年初的价格,目前已涨到8500-10000美元;而西港索卡海滩边上的地价也达到6000美元以上。

地价走高,房价必然走高。当然房价的走高相对地价会有一定的滞后性,这也是规律。


第二、保持良好的租金回报率。

柬埔寨房产的高租金回报是吸引投资者的一个重点,目前金边的租金回报率保持在6-8%,远高于国内的2%;而西港更是一房难求,按目前房价测算,租金回报率在12-15%,这是一个远高于全球水平,甚至高于很多产业的回报率。

除非房价一下炒得太高而拉低回报率,否则按目前金边、西港的住房需求来看,回报率会持续不短的时间。尤其是西港,破烂的单间不低于500美元,相对好一点的1000美元,正常国内的单身公寓1200美元以上,短期内这个价格下不来。


第三、保持人口流入

金边目前250万人口,规划几年内要达到400万人口。且各国派驻人员以及中国来此的经商人群越来越多。

西港去年不到30万人口,目前没有准确数据,有说达到80万的,也有说达到100万的,应该人口在60-70万左右。

有持续增长的人口,就有旺盛的租房需求,资金雄厚一些的会直接购买居住,这些都是硬需求,硬指标!


综上,柬埔寨的经济7%以上增速,人口持续增长,整个国家,才刚刚开始!


02  

柬埔寨房产,需不需要接盘侠?


考虑未来有没有人接盘的,基本都是出于对柬埔寨未来的不了解和不确定。

柬埔寨整个国家未来的发展,之前分析过很多,从地理位置,到美元资产、无CRS、资金贸易自由、港口、人口红利、赌场产业等等各方面,都表明了这是一个非常有潜力的国家。关于这方面的看法,可查看之前的文章:柬埔寨西港,这里真的有未来吗?


那么房产投资,还是看两方面:租金和房价。

如果房产租金回报率能保持在8%,相信绝大部分人不会出售这样的房产,因为这是一笔比起其他生意更稳妥,回报率更长远的生意。投资者们不会放弃这样的优质资产,这时候,根本不存在接盘侠!


那么回报率会不会下降?

长期看来,租金下降的可能不大,更可能的是缓步上升,但随着房价的上涨,租金上上涨率可能低于房价上涨率,会引起回报率的下降。

如果现在以3000美元购买50平方,总价15万美元的房产,一个月租金1000美元,则年回报率8%;而如果等到房价上涨到5000美元时购买,则需要花费25万美元,而租金此时可能是1300美元,那么回报率为6.2%。

这就是房价和租金都正向上涨,而回报率降低的情况。然而目前柬埔寨金边和西港的价值都尚处在东南亚乃至全球的洼地,当下投资是ZUI好的时候,有可能获得长期的高回报率。


那么房价,会下降吗?

凡事无绝对,但在目前柬埔寨政局稳定,经济增长快速的时期,房价下降的机率极低,正常应保持稳定的上涨,这点在上文已有分析。

只有当某个时期,经济增长乏力,或者房产严重供大于求的时候,柬埔寨这样土地私有制的国家房价才有可能下降,不过离那个时候尚远。如果健康发展,很可能大幅跌价的时候永远不会到来。

而且目前的投资,大部分都在金边二环内,或者西港的海景房,这样的稀缺资产,不但绝不掉价,保值和增值空间很大。


不管未来如何,当下投资柬埔寨房产的人们,在这个过程已经获得不少的房价增值,而租金也赚了不少,所谓投资,投的不就是这个周期和空间么?



03  

柬埔寨人,有没有接盘能力?


国人对于柬埔寨国家的印象就是穷,对于柬埔寨人的月收入水平一直认为全在200美元左右。可是留心观察的人会注意到这里的豪车比例之多,富人区的别墅之豪……

由于贫富差距极大,所以柬埔寨的穷,是富人的比例较少,但怎么说也是拥有一千多万人口的国家,富人比例低,但绝对值也不低。拥有购买房产能力的不在少数。

此前写了一篇文章说明了这一点,可点击查看:柬埔寨普通人月收入200美元,怎么买得起3000美元一平的房子?


越来越多的柬埔寨富人、地二代、中产出现,只要现在买的是核心地段、稀缺资产,永久产权,那么永远会有人要这些好资产。想当年,鲁迅作为收入极高的知识分子尚买不起租界内的房子,而现今上海核心地段缺接盘的中国人么?

再则可以看一下东南亚其它国家的华人比例,新加坡、马来西亚、泰国等等,华人所占比例挺高的。现在涌入的中国人,以后一定会完全撤场么?

关键在于您怎么看待这个国家的未来!


04  

纯投资者,什么时候考虑退出?


作为投资者,如果不是对柬埔寨比较熟悉,总是担心错过ZUI好的出手时机,那么什么时候可以开始考虑出手?个人建议,投资者关注三个指标:


一是租金回报率回落到5%以下

当租金回报率回落到5%以下时,此时对投资者的吸引力在降低,也侧面反应了房价脱离市场需求。但这只是个人建议的参考值,毕竟中国2%以内的回报率房价依然涨不停。


二是国家人口增长下降

人口增长下降,反映出后期需求的不足,这包括了出生率、城市人口净流入、以及国外人员的流入速度。如果哪天看到新闻说金边的人口增长缓慢了,那么也许是一个信号。


三是国家经济增速变缓,低于周边国家平均增速

目前柬埔寨吸引人的一大因素是它7%以上的经济发展速度,虽然不能跟以前的中国相比,但在当下这已经是一个很厉害的数字。如果有一天柬埔寨的经济增速低于周边国家,或低于东南亚平均增速,那么可以好好考虑一下是否出手。


以上三个信号,如果出现了一个,那么就应该好好考虑要不要出手;如果出现两个,那么就是出手的ZUI好时机。当然目前柬埔寨离那一天,还早得很,基本不用太担心。

毕竟现在的柬埔寨,才刚开始起跑不久。


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