来到柬埔寨金边的第一周,我完成了1100万的销售额

2018-10-04 12:20:16 244

 这十几年来,从地产品牌,到地产销售,再到地产代理,基本上经历了地产前端的大部分工作。目前我给自己的定位是房产买手。大家好,我是买手吴。

我的国外房产微信号:15087648053,柬埔寨电话+855189005188,欢迎交流。


走进金边第一周

2018.8.27到达金边,截止今天2018.9.3,刚好一周。这一周,帮各位朋友、客户已经购买了16套金边的房产,加上自己购买的1套,一共17套

由于精挑了非常具有性价比的产品,所以每套的总价不过65至75万人民币。总计成交额1100多万

初来乍到,这个成绩被开发商等同行们交口称赞为表现惊艳。容许我带点小骄傲。感谢各位投资人的信任与支持,同时也说明了大家对柬埔寨房地产市场的认可度非常高。

 初到异乡忙碌而充实,也给了我很大的信心。

 

金边是什么样子

这是时隔3个月后第二次来到柬埔寨金边。

3个月前第一次到柬埔寨考察,这个城市给我留下的印象是城区老旧、交通混乱、物价奇高,根本就不适宜居住的一个城市。可是为什么遍地豪车,有人能承受这么高的物价愿意留在这里发展呢?


当时,带着这些疑惑,回国后做了大量的调研工作与市场分析,从全球地产形势和发展历程上解读后,zui终坚定了我们对柬埔寨房产市场的信心。于是,我们将柬埔寨放到了接下来投资的重点国家

 这一周除了帮投资人选择房产之外,其余的时间我都在穿街走巷,更深入的了解这座城市。

 先说说城市面貌。来过的人肯定有感受:城中心房屋老旧、电线杂乱、街道狭窄、交通混乱,说脏乱差都不为过,对比现在的国内大城市的面貌简直就不忍直视。但是仔细回想,自己在国内呆过的城市二十年前的市中心仿佛就是这个样子,只是经历了时间我们淡忘了过去。


上图左边是当地人的房子,中间和右边是新建成的公寓

但如果在金边的街道细心观察,却可以发现咖啡馆、西餐厅、中餐厅、超市、各种有格调的店铺比比皆是,而且生意都不错。而新建的建筑基本上都是配备了SKY BAR、空中泳池、空中花园、空中健身房、空中会客厅、有的甚至配上了停机坪。一些在东南亚zui前沿的设计理念在这边都呈现了,这让原有的破旧更加扎眼。然而回想经历过的国内城市,我们曾经也是这个样子。所以这就是一个城市快速发展中,新旧交替进程里不可避免的现象。



再说说物价。柬埔寨自己没有工业,家电、摩托车、汽车、副食品等很多东西都没法自己生产,全都依赖进口,这也是为什么彩电能卖到3000美金、普通摩托车能卖到2000美金的价格;电费0.3美金,相当于2元一度电,这是因为目前柬埔寨用电还靠泰国输送。

但是这一切随着中国兴建的水电站和各国的产业转移,引进外资投资国产化后,这些价格都会逐步回归正常。

 目前来柬埔寨投资的国家,中国是zui大的国家,没有之一。

国家队先行,民营企业跟进。中国对柬埔寨的国家投资集中在道路、桥梁、水利水电、铁路、机场、港口等基础设施建设;民营企业跟进,在纺织、制造业、房地产业、农业和贸易方面。

除此之外还有日本、韩国、新加坡、马来西亚、泰国、越南、欧美等多个国家在各个领域的投资。


3金边的房产需求

有这么多方面需要建设发展就需要人,大量的人口涌入就需要大量的住宅来解决居住问题。柬埔寨人口1600万,金边人口为220万人,这还是2015年的粗略统计数据,实际上会高很多,还不包括在金边的30万外国人。金边的住宅拥有率为55.3%,有近100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足

这也就不难理解为什么金边的房租如此之高,普遍的租金回报率在6%-10%,远高于国内,甚至在全球都排得上名。


研究报告显示预计2030年金边人口会增至400万, 也就意味着未来12年的房产市场,还有近300万的人口约100万套的住宅需求。

除了本国人,金边还有越来越多的外国人口,基本上以生意人和企业外派中高管居多。这类人群对于中高端公寓的需求量非常大,也是一个硬需求。

从人口增长、人口涌入、经济增长(柬埔寨GDP增长率7%,金边就更高)、需求比率、房价对比等各个角度去分析,得到的结论都是这个城市的房产市场将会有长远的发展。

所以,欢迎来金边投资。当然,除了房产以外的其它领域也都是百业待兴,大有机会!

金边的城市扩张才刚刚开始,目前城市不大,所以大部分在售项目以后都处于二环内的位置。也就是说现在花一万多到两万多人民币单价买到的,都是首都二环内的房产,可以想像以后的增值空间有多大了。

作为一个职业买手,我的作用就是给您优中选优的建议。我们来重点看看这几个区域:


划重点一

地段之王:BKK使馆区

首先来讲一讲金边租金收益zui高也zui为稳定的区域:BKK片区。目前这里可以说是金边的地段之王。

这里的中高端公寓满租率普遍在80%以上至100%,热门公寓想租到得排期三个月甚至以上,租金收益回报保持在7%-10%。在这里租一个一室的公寓,月租基本都得在1000美元以上。

是什么导致BKK片区惊人的出租回报率呢?

原因之一,是BKK片区分布着十几个国家的大使馆,而各国来柬埔寨投资的外商高管选择围绕着大使馆周边居住,本地富裕阶层也与外商有比较多的互动,所以这个片区集中的人群zui为高端,消费力也zui强。因此该片区不管是医疗、教育、还是生活配套都是zui为成熟、品质也比较高的。

另一个原因是柬埔寨的私有制土地政策,BKK这样的老片区土地都归属私有,完全没有空地。私有土地个人不出售就无法开发,基本上就是买到一小块地盖一栋公寓的速度,供应量远远不足。虽然这个片区新旧交差异非常明显,但是大使馆一般是不会搬迁的,围绕着他们的外商和本地富人所行程的圈层也是无法替代的。


推荐BKK区的两个项目:

BKK3片区推荐项目:GOLDEN ONE

 Golden One 项目定位中端,2300美金的套内均价,3.5米层高可以做阁楼,居住利用率较高。能在这个区域居住的人群人均月收入不少于1000美金,1000美金的月收入买2300美金套内价的房子(如果按国内的建面计算的话还得打个8折相当于1840美金),相较于国内5-6000人民币收入要买3-4万一平的房子还是容易的多,所以该项目本地客户的销售量很好。

注:本地客户销量是海外投资选择要考虑的一个重点,因为本地自住客户多了,房子出租的竞争就小。而且本地客户接受度高的项目,说明产品价位均比较适合。

Golden One详细项目介绍点这里

 

BKK1片区推荐项目:Embassy Central

 Embassy Central项目定位为高端住宅,3800美金套内均价。相对于此区域其它楼盘4000美元的建筑面积均价而言,一点也不贵。户型较大,zui小的面积是套内61平做一室一厅,宽敞明亮、装修标准也是区域标杆,追求居住舒适度。该开发商自己本身是建筑设计师,以自己的项目打造作品,一栋楼设计了四个空中花园,完全牺牲了利润率,项目获得柬埔寨建筑设计大奖


这个项目也是得到非常多的本地客户认可,并且已经是准现房,12月底就交房。等交房呈现后项目一定会获得很好的口碑和品牌效应。个人非常喜欢这个项目。

Embassy Central详细项目介绍点这里


 划重点二

堆谷区:金边富人区

堆谷区聚集了大量的柬埔寨华人,柬埔寨华人多为早一辈到柬埔寨做生意的,经过多年的耕耘大部分都跻身于柬埔寨的富裕阶层。随着堆谷区永旺二期(类似万达)的开业,该区域的房产价格也是飞速上涨。该区域的598路扩宽,未来与新修建的通往亚运会运动场的高速公路接轨。

走在堆谷区,随处可见大量豪车,以及道路两旁富人自建的各种豪华别墅。这应该是金边别墅zui集中,zui豪华的地段除了永旺商城二期之外,今年堆谷区还将建设其他购物商城,如盛购物中心。根据zui近的公告,泰国中央集团也将在堆谷区投资


堆谷区推荐项目:TK星鼎国际

TK星鼎国际项目是中国开发商背景,地段算是堆谷区核心,旁边是地标建筑TK电视塔楼下便是金边zui好的街区式购物中心TK Avenue世界,目前价格在2000美元左右建面价,当地人购买的也不少。

TK星鼎国际详细项目介绍点这里


划重点三

洪森大道:金边的ING新城区

沿着洪森大道的ING新城片区,是现任总理洪森重点打造的区域,该区域有大片的空地像一张白纸,zui适合做整体规划,目前整个片区的规划已定调,涵盖高端住宅、商业综合体、新CBD、小学、中学、高中、国际学校、大学、医院、机关单位等全方面的配套。

目前已建成使用的ISPP金边国际学校里面聚集了大量大使馆派驻人员、政要、巨商的子女,包括洪森的孙女都在该校就读。在建项目有炳发钻石广场商业综合体,规划项目有永旺三期。该区域有望成为金边展示全新城市面貌的新城区。

但是该片区目前在租金收益方面未有面市的公寓出租,租金收益无从参考。鉴于项目交付时新区的配套各方面成熟度不足,保守估计租金收益率应该会在5%左右,但是该区域目前价格较低,有着较高的资产增值空间。该区域也聚集了柬埔寨当地、中国、马来等各国开发商。

 

ING新城推荐项目:Urban Village

Urban Village 以低于周边900美金一平米的售价占据绝对的优势,开发商在社区周边同时打造了金边的“798”创意工厂。金边的写字楼供应量严重不足,导致金边的写字楼租金奇高,而创意工厂的租金则控制在12美金平米/月,吸引了大量的初创企业在这边办公,目前入住的包括有:建筑设计公司、多媒体创意公司、个人设计师等,截止今年底会有8-900人在此办公,预计到明年底能容纳2000人在此办公,而这些从业人员将会是该项目的第一批租客。


项目以开放互动的理念打造一个让社区邻里能更容易沟通交流的环境,样板房设计也是以年轻现代简洁的风格深受年轻人喜爱。目前价格在1800美元套内价,极具性价比。

Urban Village 详细项目介绍点这里

另外,中国开发商富力地产在金边的第一个项目金边富力城也在这个区域,也可以了解一下。

金边富力城 详细项目介绍点这里



如何购买金边房产

您可亲至项目参观考察,签署购买协议,并于金边开设银行账户用于付款,由国内换汇至您的银行帐户付款。

如果您对金边已有所了解,可直接在国内进行签约和付款。同时项目提供了人民币支付方案,您可致电15087648053 (同微信号)柬埔寨电话+855189005188详细了解。

了解详细户型,以及索取更多项目信息和资料,请致电或微信15087648053 吴先生。