秦漫漫:以看客解度,客观来说说柬埔寨房产到底怎么样

2018-10-12 17:05:49 1090

你有没有想过去柬埔寨买房?

上周我和地产自媒联盟的几个小伙伴,一起去了趟柬埔寨的首都金边。实地考察,眼见为实,行程安排也很丰富:

吃了据说是东南亚zui好吃的牛角面包,喝了吴哥啤酒,体验了当地特色zui柔手法的SPA;看了4-5个服务式公寓,了解金边的公寓租金真实情况;看了5-6个在售住宅楼盘,实地调研在售项目的产品和售价。

深度考察之后我们认为:柬埔寨买房,还真的值得考虑一下。


去柬埔寨之前,其实我有好几个问题和疑惑:

柬埔寨很穷吧?不知道他们国内乱不乱,走在大街上安全么?它和泰国、越南这些国家有什么区别?海外投资应该去美英澳新,为什么要去柬埔寨这么冷门小众的国家?……

而真正促使我走进柬埔寨、去了解它的房地产市场,第一个有力的原因是:


优势一

柬埔寨使用的货币是美元

它的消费是以美元结算的,资产是以美元计价的。

这意味着什么?意味着当我们在柬埔寨的时候,无论是买一杯咖啡、打一辆出租车,还是买一辆车、买一套房,都是使用美元消费的。它的汇率是稳定的,以美元计价的资产不易缩水!

前段时间刚好赶上人民币贬值,柬埔寨的这第一个优势,让我看到了美元资产保值的重要性。

↑柬埔寨是东南亚唯一使用美元的国家


而第二个优势,是金边的租金回报率非常高。

上半年我曾看过一份《2018全球城市租金回报率调查》,在排行榜中,非常意外的发现,美国的达拉斯和日本的大阪、名古屋位列三甲,而非常冷门小众的金边,却排在第四位!

这是真的吗?为什么金边的租金回报率会这么高?

我们到达金边后,首先去考察了核心区的几个服务式公寓(在租)和住宅楼盘(在售)。通过对比它们的租金和房价发现:


优势二

金边市场特色是高租金、低房价

在我们考察的金边核心区——BKK1区(周边分布着十几个大使馆,类似北京的长安街一带),我们去看了这几个公寓:

第一个51公寓(MANSION 51),每月租金价格是一居室1700美金、两居室2700美金、三居室3700美金;第二个是SUNCITY,户型zui大的一套复式公寓,155平米每月房租达到4500美金。

这样的租金价格,一居室1700美金换算过来,每月收到租金1.1万元人民币,已经不输北京上海市中心地段!

莫老爷在51公寓屋顶泳池

租金居高不下,而且常年满租。

与之相对应的,是同区域的在售楼盘房价却只有人民币2万左右!

比如我们实地考察的项目EC(EMBASSY CENTRAL大使馆中央项目)。

地段超好,位于BKK1片区心脏地段;项目开发商为Urbanland,是当地zui富盛名的开发商之一,曾开发过多个住宅、办公、酒店等项目;产品设计很有新意,楼座的东西南北四个方向都设置了架空三层的空中花园,提供给业主休闲娱乐使用…

如此优秀的一个楼盘,精装交付、套内单价为3700美金,按zui小户型61平米算,总价约153万人民币

而它的租金呢,据世邦魏理仕给出的预估,可以达到每月1200-1500美金,年入租金人民币估计为9.8万-12.2万。

再大一些的户型,比如75平米两房每月租金可达到1700-1900美金;更为稀缺的三房,每月租金肯定不低于3000美金。

这样算下来,年租金回报率确实达到了6.5%-7.9%!
EMBASSY CENTRAL大使馆中央项目具体介绍点这里

而中国一二线城市的租金回报率?真的是没有对比就没有伤害:

数据来源:wind,长江证券研究所报告

金边能够拥有如此高的租金回报率,首先受益于它的高度国际化。

这座有着400万人口的城市,常驻外籍人口达到了20万。这20万人,包括了各国大使馆的工作人员、跨国企业高管和技术人员、国际学校的老师、国际医院的医生…

这些高净值外籍人士的需求,撑起了金边核心地段的高租金。


很多人说,今天的金边,像极了20年前的中国北京、上海。一方面是城市界面还比较落后,另一方面是高楼大厦正在拔地而起。整个国家处于高速发展期,从2011年开始连续7年GDP增速超过7%。

在大规模的城市化进程中,我们看到的是


遍地都是黄金

各行各业都充满了机会

以至于很多人认为,来到金边就像回到了20年前的中国,可以重新体验一次房价的上涨。

不过当我考虑海外买房投资的时候,我更在乎另一个指标是:


本地居民购买率

它,代表了投资安全的护城墙

我个人认为,一个楼盘被本地居民购买越多,它的安全性、流动性也越强。

就像上文提到的BKK1区的EC项目,由于地段绝佳,满租率和租金率都很高,是柬埔寨本地精英购买率zui高的楼盘;

而老城区向南5公里,沿着洪森大道到达ING新城,第二个本地购买率zui高的楼盘是UV(首都国金,Urban Village)。


这是整个行程中zui让我们兴奋的一个楼盘。

因为它距离市中心只有5公里,价格还不到市中心的一半;由柬埔寨本地开发商开发,在售期间已经有过半的本地客户购买。

本地人喜欢买在这里,因为它所在的地段,有金边zui完整规划的新城区、zui大商业综合体集群、也有zui好的国际学校;

中国人也看好这里的价值,因为它的性价比zui高,一套带装修的套内50平米公寓,总价只要65万人民币起。

相对于金边市中心新开盘每平米4000美金的单价,这里的建面价仅为1450美金/㎡,套内价1930美金/㎡,属于金边市区zui有升值潜力的一块价值洼地!

而且项目规划非常优秀:


这是项目的整体规划图,

它不只是一个住宅楼盘,

也有共享办公、零售商铺、酒吧美食、艺术展馆、亲子游乐场等完善的工作生活配套规划。


滑动查看更多照片:

它是金边首个“798”文创区,

它有金边第一家蒙特梭利幼儿园、

它还为本地孩子们提供足球场、滑板公园。

共创空间、满墙涂鸦、艺术展馆、酒吧美食、还有蒙特梭利幼儿园……一切配套都在印证着项目那句特别朴实的理念:

让我们在金边市中心为您建设一个综合生活、工作和娱乐的优质社区。

而拥有这一套优质社区,只需要人民币65万元起。65万在国内一二线城市还能买到什么房子?而这里的优势正是:总价低即门槛低,租金高即回报高,而房产税低到可以忽略不计(只有千分之一)。

Urban Village首都国金具体项目介绍点这里


滑动查看更多:样板房实景照片


所以,如果有人问我,金边怎么样?

我认为,它是一个回到了20年前的中国、正处于高速城市化进程中、具有投资价值的一个地方

加上柬埔寨政局稳定,对华友好,还有一带一路的政策支持,相信这个曾经“冷门小众”的国家,即将成为2018年热门投资地!