柬埔寨金边雅居乐,究竟值不值得买?

柬埔寨小虾带你客观的看柬埔寨

数月前初听到雅居乐在柬埔寨的楼盘落定时,其实并没有什么特别的感觉,毕竟在年初时听闻要来柬埔寨拿地的大房企也不少,而在此之前,富力也进驻了有一段日子了。

以旅游地产而知名的雅居乐,乍一猜想,可能又是在某一块位置较偏的地方拿地,靠着园林和营销来博溢价。所以虽然是又一超大开发商,但在当初我们整个团队对这个项目都没有重视,几乎要把它忽略掉。

直到金边雅居乐的具体资料推向市场后,我们才突然发现,雅居乐这次玩的似乎还不赖,这居然是一个市中心的地段之王啊!

这一篇,我们重点解析一下,金边雅居乐的地段,以及它是否值得买!



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雅居乐天悦,位于柬埔寨金边市桑园区BKK莫尼旺大道(93街)623号,区位图是这样的:

柬埔寨房产

开发商给出的区位图,往往存在美化效果,为了更好的讲一讲这个地段,我们直接来看百度地图或者谷歌地图。

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|上图几乎是整个金边|

对于金边的地理中心,主要看两条大道,一是西哈努克大道(城市横轴线),二是莫尼旺大道(城市纵轴线),见下图:

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标为红色的西哈努克大道,可以认为它相当于北京长安街的地位,与标为蓝色的莫尼旺大道的交叉点,基本就是金边市地理中心的位置。而雅居乐天悦在哪呢?见下图:

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|雅居乐的位置十分中心|


可以看到,雅居乐就在离两条大道的十字交叉点非常近的位置,离中心只有七百多米的距离。并且,雅居乐楼盘就在莫尼旺大道旁,并不是像其它在小路里,而是直接临大道的项目,这里离Naga、独立碑、永旺商场、皇宫等地标都很近,交通算是金边ZUI便利的地点之一。这个位置,确实不错!

顺带一提,在西哈努克大道与莫尼旺大道的十字路口处,有一个金边ZUI著名的烂尾大楼,当地人都称它为42层金塔,主体都已完成,今年也已经复工。但目前还不建议去购买,毕竟其产权是否处理清晰还未知,而且韩国开发商把户型设计得比较怪异,不是很好的产品。

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ZUI高楼为42层金塔|

提这个金塔,主要是因为在金边主城区的很多地方都能直接看到,非常显眼,而雅居乐建成后为44层,其高度与金塔相当,未来也将成为这个区域的地标。



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在地理上,雅居乐可以看作是城市中心,那么在实际中,这个区域是否热门?是的,金边虽小,但每个小区域的发展却非常不均衡,所以我们再来看看雅居乐所处的BKK区域。

BKK区,称之为使馆区,大多数的各国大使馆都将使馆立于此区域内,随之而来的许多跨国企业也热衷于把分公司建于此处,或是其高管居于此处。其中BKK1区更是整个金边地价ZUI高、房价ZUI高、租金ZUI高的区域,誉为使馆区中的使馆区,也是金边传统的富人区。

虽然都称为使馆区,但BKK1比起BKK2和BKK3,整体的城市氛围好得非常多,这里街道更为干净,治安更为良好,高端公寓更多,各色的咖啡厅和有格调的酒店遍布,且有着金边ZUI好的西餐、日餐、韩国料理、火锅店等等等等。

所以在区域价值上,BKK1的价值和价格,都高于BKK2、3。

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|三个色块分别为BKK1,BKK2,bkk3|

如上图,雅居乐天悦处在BKK区。严格来说,雅居乐所处的位置是与BKK1仅相隔一条莫尼旺大道,紧贴着BKK1,所以,仍可以算得上是BKK区的核心位置。

注:目前对于BKK1,BKK2,BKK3的划分存多种说法,在其它图例中很可能出现与上图不一致的情况,但大体位置基本无误。

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|雅居乐天悦效果图|

再顺带一提,BKK1一直都是金边房产市场的风向标,去年底的地价约6000美元一平,时至今日,地价已涨至8000-10000美元一平,涨势凶猛,而整个金边的地价以BKK1为标杆,BKK1的涨跌,基本代表了整个金边的土地市场。



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我们在评估楼盘时,对于雅居乐这样的超一线开发商,如果它拥有了一线的地段,那么只要价格不是飙得太高,都可以认为是很值得买的产品,毕竟大品牌带来的是更稳定的质量和更低的风险,那么我们来看看它的价格在什么水平。

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|雅居乐天悦效果图|

雅居乐近期的成交价格在3000美元左右。

上文提到的金塔,距离大约六七百米,价格在3500-3600美元左右。

雅居乐马路对面,距离百米内的一栋新开楼盘,价格在5600美元左右。

距离1公里内的BKK1区域内的楼盘,价格都在3600-4500美元左右。

上述楼盘都在BKK1区域,而BKK2内近期没有代表性楼盘。

从地段和价格上来比较,雅居乐天悦所处的这个位置,如果是普通开发商的楼盘,卖到3000美元一平都是合理的,而雅居乐这个超一线品牌卖这个价格,性价比还不错。


再来看看产品和配套:

停车场:地下一层,2-6层都是停车场,停车位配比约为0.5:1。注意这个停车场配比在柬埔寨已经可以算是高配。

空中花园:7层、15层、30层、顶层分别有空中花园,比起其它项目只有顶楼SKYbar的,算是超高配。

设施配套:顶层Sky Bar、水疗池、矿物质无边泳池、水上漂浮休闲设施、负离子健身房、空中会所、咖啡厅、图书馆、迷宫花园等,比起其它项目只有泳池、SKYbar、健身房的标配而言,算是高配。

容积率:19左右,相对其它单体楼动辄20以上的容积率,算是不错。(不要被容积率吓到,不能跟国内花园式社区的容积率相比。)

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|雅居乐天悦泳池效果图|

雅居乐天悦的地面一层除了设有大堂外,整个一层还做了一个商铺的小商圈,这一点看似平常,实为关键,要知道很多同类楼盘是没有条件做出底商的,而在柬埔寨生活过的人则会知道,下楼就有配套的商铺是多么便利,甚至是有逼格的一件事。这一点,也是高配!

核心的地段,不高的定价,过硬的楼盘素质,雅居乐这次的作品,可以有!



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ZUI后来看看金边雅居乐的内部,也就是精装部分。

柬埔寨的楼盘都是精装交付,基本没有毛坯房,但是楼盘中概念ZUI模糊的其实就是精装二字:用料的差距,施工的差距等都直接导致成本的巨大差异,而到了业主手中时则变成了楼盘价值的不同。但无论是300美元一平的标准还是800美元的标准,都可以称之为精装。

其实柬埔寨不少楼盘所谓的精装,除了几个名盘外,内部装修都不太能看得上眼,而雅居乐这种一线品牌开发商的交付标准,至少令人不用在此方面操心。来看一下雅居乐的样板房:

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雅居乐一贯的温馨风格精装,虽不惊艳,但算得上品质上乘且符合绝大多数人的审美,而在各类器具的选择上都是国际一线大牌,比如厨房与卫生间全套的科勒、方太的油烟机电磁炉消毒柜等等,在与其它楼盘的这一项对比中,就可胜出一筹。

而这次,雅居乐还提供了绝大多数楼盘都不具备的标准:拎包入住,也就是家电和家具全套赠送。

包含的设施也同样都是一线品牌,比如松下或三星的彩电、洗衣机、冰箱,格力的空调,还有全套的智能门锁、沙发、茶几、电视柜、餐桌餐椅餐边柜、床、床垫、衣柜、妆台,甚至纸巾盒,该有的全都有了。

在柬埔寨,配置全套品牌的家具家电,一房一厅大约需要8000-12000美元,光赠送的家具家电这一点就让雅居乐的业主得到不少的溢价,加上更优质的精装部分,简单估算到每平方约有150-200美元的增值,这又让楼盘的性价比更突出了一些。



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如果不考虑绝对的单价,那么可以买到高楼层,视野是这样的:

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|雅居乐天悦等高航拍视野|

雅居乐天悦设计了从单间到三房的户型,售价从11万美元起到30万美元,也就是八十万到两百多万人民币,适合绝大多数投资者:

单间(约39-42㎡)

一房(约57㎡)

两房(约72-75㎡)

三房(约111㎡)


雅居乐为来考察看房的客户提供三天两晚全免费的看房游(机票自理),含高标准的酒店及全程餐饮交通等,每期出发时间可微信咨询我(微信号:15959154695)

ZUI后总结一下:核心地段、有品质的产品、不错的性价比,如果想在柬埔寨闭着眼睛买一套市中心的房产,那么雅居乐这样的大品牌是首选;如果想在柬埔寨买超一线品牌开发商同时兼具地段优势的,那么雅居乐也许是唯一选择。

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